
迟来的深情比草贱,晚到的政策药效减。
声势浩大的一线楼市救市政策第一阶段已经落定。从北京、上海、广州、深圳的楼市反应来看,并不是那么尽如人意。
北京、上海尚且造成不小的声势,广州和深圳仅仅是比8月凉凉的行情稍微好一点,远远没有达到复苏拐点。
近期深圳的新房市场上四大新盘连续开盘,检验了市场的热度。
京地海樾府,推336套住宅入围冻资360批, 开盘成交226套。
绿景白石洲,推826套住宅入围冻资756批,开盘当天卖了527套。
金地环湾城,推401套住宅入围冻资456批,开盘卖了286套。
星河星悦云邸,推849套住宅入围冻资507批,开盘卖了409套。
房比人多,冻资效果很一般,成交量经过开发商的粉饰,看着还尚能接受。
以上卖出去的房源,能不能都顺利网签进来,是个考验。
这四个项目,都是各自片区知名度相对不错的楼盘,房价也都根据市场情况作了让步。
绿景白石洲的价格从最早的吹风价10万+变成8.2万/㎡起,成交价在9.3-13.1万/㎡。
碧海的京地海樾府6.68万/㎡起,成交价在6.7-7.9万/㎡之间,宝安的核心位置,55㎡小户型368万即可搞定。
福田的金地环湾城单价8.6-20.5万/㎡,主流户型价格9-10万/㎡。
龙华大浪片区的星河星悦云邸首发价格4.41万/㎡起。
这四个楼盘的价格都不高,相较于周边的二手次新都存在高低不一的倒挂,原本以为应该能取得炸裂的销售成绩,然而现实却是表现平平。
这还是在楼市政策强刺激的托底之下,不难想象,如果没有8月底的一线城市大招放出,这四个楼盘的开盘成绩还会更差。
即使有大招支撑,深圳的楼市依然很艰难,市场并没有出现期待已久的拐点。截止9月17日,深圳一手住宅成交983套,
二手房市场住宅成交1334套。按照这样的市场热度,整个9月一手成交大概在1500-2000套,二手住宅成交量大概在2000多套。看看8月深圳的销售,深圳8月新房住宅网签2199套,二手住宅过户量2422套。如果9月数据真按照前10天的数据推演,将会出现一个残酷的事实——买房的咨询人数在加大,各个区域的价值新盘售楼部带看量增加不少。优质的笋房数量在减少,置换业主已经开始行动,一边挂牌卖房,一边游走在二手次新楼盘和核心板块的售楼部。在对楼市的拉升之中,放在以前能搅动整个市场的大招,现在拿出来之后效果寥寥。
9月的深圳楼市是个很好的观察窗口,不仅仅是对于买卖双方,还对于决策者。10月初等到北上广深的9月数据出台,大概率后续的救市动作还会落地。比如小作文流传出来的,北上广深非核心区域的限购调整。这一波子弹打完,还需再来圈进去一波人。刺激不断,圈人不止,一直到楼市出现明显的拐点。虽然这一波政策的效果会有所曲折,但是我丝毫不怀疑它最终达到的效果。效果不用怀疑,需要怀疑的如深圳这样楼市回暖之后房价的持续。深圳二手房的房价相较于2021年的最高点,已经回撤了15%-30%,个别小区房价已经相较于最高峰回撤50%。数据只对比2021年时看着很惨烈,但是对比2019年,很多小区相较于2019年大涨之前依然有5%-10%的涨幅。所以什么样的底才是深圳房价的底,这个要取决于深圳楼市中长期的需求和供给。2023年深圳计划建设筹集保障性住房18.5万套,其中保障性租赁住房16万套。整个十四五计划期间,深圳将推74万套保障性住房。供地的加大,保障性住房的推出,会抽底深圳的刚需,稀释深圳的住房需求。所以,深圳的刚需区域、龙岗、光明、龙华、坪山将会面临房价难守的结局。THE END

