深圳楼市,依然艰难!

深圳楼市情报 2023-09-19 20:53



迟来的深情比草贱,晚到的政策药效减。


声势浩大的一线楼市救市政策第一阶段已经落定。从北京、上海、广州、深圳的楼市反应来看,并不是那么尽如人意。


北京、上海尚且造成不小的声势,广州和深圳仅仅是比8月凉凉的行情稍微好一点,远远没有达到复苏拐点。


近期深圳的新房市场上四大新盘连续开盘,检验了市场的热度。


京地海樾府,推336套住宅入围冻资360批, 开盘成交226套。


绿景白石洲,推826套住宅入围冻资756批,开盘当天卖了527套。


金地环湾城,推401套住宅入围冻资456批,开盘卖了286套。


星河星悦云邸,推849套住宅入围冻资507批,开盘卖了409套。


房比人多,冻资效果很一般,成交量经过开发商的粉饰,看着还尚能接受。


以上卖出去的房源,能不能都顺利网签进来,是个考验。


这四个项目,都是各自片区知名度相对不错的楼盘,房价也都根据市场情况作了让步。


绿景白石洲的价格从最早的吹风价10万+变成8.2万/㎡起,成交价在9.3-13.1万/㎡。


碧海的京地海樾府6.68万/㎡起,成交价在6.7-7.9万/㎡之间,宝安的核心位置,55㎡小户型368万即可搞定。


福田的金地环湾城单价8.6-20.5万/㎡,主流户型价格9-10万/㎡。


龙华大浪片区的星河星悦云邸首发价格4.41万/㎡起。




这四个楼盘的价格都不高,相较于周边的二手次新都存在高低不一的倒挂,原本以为应该能取得炸裂的销售成绩,然而现实却是表现平平。


这还是在楼市政策强刺激的托底之下,不难想象,如果没有8月底的一线城市大招放出,这四个楼盘的开盘成绩还会更差。



即使有大招支撑,深圳的楼市依然很艰难,市场并没有出现期待已久的拐点。

截止9月17日,深圳一手住宅成交983套, 二手房市场住宅成交1334套。


按照这样的市场热度,整个9月一手成交大概在1500-2000套,二手住宅成交量大概在2000多套。


看看8月深圳的销售,深圳8月新房住宅网签2199套,二手住宅过户量2422套。


一对比,深圳9月和8月的销售量最后将会相差不大。


如果9月数据真按照前10天的数据推演,将会出现一个残酷的事实——


8月底的政策,其实对深圳楼市刺激作用不大。


虽然新政出台之后一线市场的个例确实有反应。


买房的咨询人数在加大,各个区域的价值新盘售楼部带看量增加不少。


周六、周日的带看成交也比8月的冰点活跃不少。


优质的笋房数量在减少,置换业主已经开始行动,一边挂牌卖房,一边游走在二手次新楼盘和核心板块的售楼部。


但是个体上的热闹,掩盖不了整体的困乏。


数据不会骗人,抹平了差异的整体市场反应并不热烈。


一个尴尬的事实出现了。


在对楼市的拉升之中,放在以前能搅动整个市场的大招,现在拿出来之后效果寥寥。


深圳楼市,产生了极强的抗药性。



9月的深圳楼市是个很好的观察窗口,不仅仅是对于买卖双方,还对于决策者。


10月初等到北上广深的9月数据出台,大概率后续的救市动作还会落地。


比如小作文流传出来的,北上广深非核心区域的限购调整。


比如年底之前,利率的进一步下调。


再比如一线城市的落户……


这一波子弹打完,还需再来圈进去一波人。刺激不断,圈人不止,一直到楼市出现明显的拐点。


一线城市从来不缺乏愿意挥洒青春的年轻人。


虽然这一波政策的效果会有所曲折,但是我丝毫不怀疑它最终达到的效果。


效果不用怀疑,需要怀疑的如深圳这样楼市回暖之后房价的持续。


深圳二手房的房价相较于2021年的最高点,已经回撤了15%-30%,个别小区房价已经相较于最高峰回撤50%。


数据只对比2021年时看着很惨烈,但是对比2019年,很多小区相较于2019年大涨之前依然有5%-10%的涨幅。


所以什么样的底才是深圳房价的底,这个要取决于深圳楼市中长期的需求和供给。


深圳的楼市,恰恰是供给出了问题。


深圳正在加大供地的同时,大力推行保障性住房体系。


2023年深圳计划建设筹集保障性住房18.5万套,其中保障性租赁住房16万套。整个十四五计划期间,深圳将推74万套保障性住房。


供地的加大,保障性住房的推出,会抽底深圳的刚需,稀释深圳的住房需求。


这是深圳楼市中长期将会存在的BUG。


所以,深圳的刚需区域、龙岗、光明、龙华、坪山将会面临房价难守的结局。


深圳楼市的黄金时期,已经不会再来。


THE END

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