专题 | 从溢价土地看房企“抗风险+重去化”的投资选择 - 克而瑞地产研究

专题 | 从溢价土地看房企“抗风险+重去化”的投资选择

克而瑞地产研究 2023-11-21 17:27

导语

七成溢价地块销售价格高于周边，盈利空间整体尚可。

◎ 文 /谢杨春吴嘉茗

专题视点

尽管土地市场热度自2021年第二轮集中供地之后一路走低，但不可否认的是，在部分城市仍旧有高溢价、封顶成交等地块的产生，也反映了当前企业投资的困局，即越不拿地越难卖，但市场行情下滑、销售的萎靡，致使企业将目光紧盯在核心城市核心地段的地块。那么，这些相对“高溢价”地块近三年成交了多少，都分布在哪些城市？又有什么样的特征？折射出怎么样的投资选择？通过梳理2021年以来全国300城土地成交溢价率>10%地块，我们发现：

溢价率>10%地块成交占比逐年下滑，近三年比例不足两成。双集中供地出台后，溢价>10%地块占比两年内降至14%，较2020年下降11个百分点，企业“抢地”现象几无。2023年情况则略有好转，溢价拿地占比恢复到2021年水平，为19%。
核心城市2023年溢价高于10%成交比例创三年新高，呈现边际改善。其中2023年溢价率=>10%地块幅数、建面、金额占比为别为25%、26%和41%，较2022年增长14、14和21个百分点，并创下近三年新高。2023年强势回升主要是核心城市拿出多幅优质地块吸引投资所致。
总价低、地段好、限制少地块更受到企业青睐。溢价>10%地块近半数不足1亿元，且多以刚需、刚改项目为主，而区位好、配套完善是地块溢价共性，其中82%溢价地块周边配备学校。此外，溢价地块中多数可售比例超过80%。
核心城市溢价成交地块盈利空间尚可，最终实际售价低于周边价格。过对比高溢价地块的销售均价与周边2km内住宅销售均价来看，有69%的高溢价地块项目售价高于周边均价，另外31%高溢价地块售价则低于周边均价，整体来看溢价>10%成交地块具有较强的竞争性。

PART.01

溢价>10%地块成交不足两成
2023年核心城市边际改善

随着市场行情不断筑底走弱，土地市场热度同样连连下滑，尤其是集中供地之后，市场冷热分化显著。从溢价超过10%的土地占比来看，2022年仅为14%，为近7年低点，甚至回到2016年之前。而各能级城市“抢地”情况均大幅减少，房企投资越发谨慎和理性。2023年一二线热度略有好转，溢价地块比例创三年新高，唯独三四线城市几乎无人问津，溢价地块金额占比较2021年下降20个百分点，充分反映了当前房企聚焦核心一二线的投资思路。

一、不到二成土地溢价率超过10%，较2017年下降9个百分点

从近五年含宅地块成交情况来看，高溢价地块占比在经历了三年行业上行周期后快速回落降至低点。

2016年-2018年在去库存、棚改货币化安置的推动下，行业迎来以三四线为主的普涨周期，土地市场也水涨船高，不仅核心城市频刷地王，三四线高价地也层出不穷，2017年溢价率高于10%的土地幅数占全国300城比例接近30%，2019年、2020年则惯性维持25%左右。

2021年三道红线的出台是分水岭，房企生存环境恶化、拿地意愿大幅下滑，溢价地块占比快速下降。尤其是双集中供地出台后，溢价地块占比两年内降至14%，较2020年下降11个百分点，企业“抢地”现象几无。2023年情况则略有好转，溢价拿地占比恢复到2021年水平，为19%。

在溢价率超过10%的地块中，集中供地的22城占比近三年分别为12%、7%、12%。2022年市场销售迅速转弱、房企爆雷频出，即便是核心城市土地市场也冷清异常，且因疫情的影响，2022年即便是上海、北京等都鲜有溢价地块，底价成交是常态。2023年在优质地块供应增多、供应采取小量、多频之下，核心城市热度逐步回归。

绝对量来看，一线城市相对稳定，溢价超过10%的土地的成交面积近两年稳定在350万平方米-400万平方米之间，较2021年腰斩，但2023年较2022年上涨9%，一方面是一线城市供地节奏保持连续，另一方面一线城市地块的保值性更高。

二三线城市跌幅更高，其中2023年二线城市溢价超过10%的土地成交面积1904万平方米，较2021年下降79%，三四线在2023年几乎是无人问津，溢价超10%土地成交面积较2021年下降84%。

若从金额角度而言，各线城市虽整体均呈现热度骤降，但在2023年，一线、二线溢价超10%地块总金额却出现边际改善和企稳，仅三四线同比仍下跌45%。

二、核心城市2023年溢价高于10%成交比例创新高，深、杭等超五成

2021年推行的双集中供地是近三年土地市场的转折点，一方面2021年首轮土地市场高热后，政策收紧叠加市场转弱，土拍热度一降再降，即便后续土拍宽松政策应出尽出，但热度难有起色。另一方面，集中供地中核心城市均设置了土拍最高限价，整体溢价率控制在合理范围内。

因此，可以看到，集中供地模式中，2021年溢价率=>10%地块幅数、建面、金额均为三年最高，2022年降至谷底后2023年有所回暖。以成交金额为例，2021年22城溢价率=>10%地块共成交9660亿元，2021年、2023年则不足4500亿，分别较2021年下降60%和56%。

尽管绝对量上2021年为近三年新高，但从溢价率=>10%地块占比来看，在经历了2022年的冰点后，2023年显著回升，并好于2021年。

其中2023年溢价率=>10%地块幅数、建面、金额占比为别为25%、26%和41%，较2022年增长14、14和21个百分点，并创下近三年新高。2023年强势回升主要是核心城市拿出多幅优质地块吸引投资所致。

具体到不同城市之间，差异十分显著。深圳、杭州、厦门等6城近三年溢价=>10%地块成交比例超过30%，深圳供地稀缺，占比高达62%，遥遥领先其他城市。其中长三角城市诸如杭州、合肥、宁波、南京、苏州等占比均在20%以上，也显示出在市场下行阶段，房企投资更偏好长三角核心城市。此外，中西部、环渤海的部分城市长沙、郑州、济南、青岛、长春等过去三年土地市场热度是始终低位，近三年溢价=>10%地块成交比例不足10%。

结合占比和总量来看可以发现，核心城市越贵的地越优质，更受房企青睐。换而言之，这些地块抗风险能力高、去化风险小。近三年溢价=>10%成交地块总价最高的以一线城市和长三角二线为主，基本与上文所述占比结构相一致。

逐年来看，大致分为三类城市：第一是深圳、杭州、合肥等城市，虽然2022年随行业整体热度下滑，溢价=>10%成交地块占比波动，但平均来看比例保持高位，企业投资有一定支撑；第二类是2022年成交几乎以底价为主，2023年溢价成交比例大幅上升的城市，典型如厦门、上海、厦门等，2023年随着优质地块入市，溢价=>10%地块成交占比提升20个百分点以上；第三类则是济南、青岛等，近三年土地市场均十分惨淡。

三、三四线溢价成交地块骤减，多数聚焦于长三角（略）

PART.02

总价低、地段好、限制少地块
多数溢价成交
以刚需、刚改为主

通过对溢价超过10%地块的比对发现，在目前市场信心较为萎靡、土地市场热度一路下滑的背景下，仍然能够实现溢价或高溢价成交的地块基本特征主要是总价低、地段区位好配套齐全且地块限制性条件不多。

一、溢价>10%地块近半数不足1亿元，多以刚需、刚改项目为主（略）

二、区位好、配套完善是地块溢价共性，82%溢价地块周边配备学校

一般而言，地块的成交热度与其自身的条件关系最为密切，尤其在市场整体热度下行、房企拿地日趋谨慎的环境下，自身素质优越的地块方能维持对房企的吸引力。由于三四线城市的高溢价地块数量极大，且非常多高溢价地块是由于底价过低导致的，因此在本节中我们主要以22个核心城市的高溢价地块为样本，探讨高溢价地块的区位与配套情况。

首先在区位分布上，22个核心城市近三年成交高溢价地块共有49%位于市区、51%位于郊区，虽然总体呈现对半分的状态，但分年度来看，2021年市区地块占比为42%，但2022年和2023年市区地块占比上升至58%和57%，可见在后两年房企投资持续收紧、聚焦的环境下，郊区地块高溢价成交的难度增加，企业更偏好抗风险能力更强的核心区域。

细分至城市层面，苏州是高溢价地块市区占比最高的城市，近三年苏州共有46宗地块溢价率超过10%，其中仅2宗位于吴江区的地块区位较偏，成交于2021年首轮集中供地中，当时房企现金流压力尚未到达高峰，且集中供地刚刚推行，所有房企投资聚焦于22个核心城市，带动了土地热度的普遍上行。此外广州、福州、成都也有超过70%的高溢价地块位于市区。

反之，也有部分城市高溢价地块分布于郊区的更多，例如宁波、天津和上海近3年成交地块中，仅有不到20%位于市区，而超过80%位于郊区。这种现象与城市的发展阶段、土地供应等原因都息息相关。

以上海为例，近3年共成交59宗高溢价地块，其中仅有9宗位于市区，另外50宗都位于郊区范围。造成这个现象的原因主要有两个：一是上海作为全国发展程度最高的城市之一，其市区范围内的土地资源本来就相对稀缺，拆迁工作也面临更高的难度；二是随着上海城市范围的扩张，郊区的配套水平得到大幅提升，郊区地块的素质也非常高。

周边配套设施是地块自身素质的另外一个重要体现，也对项目后期销售有很大的影响，周边配套成熟、完整的地块显然更加具备快速去化、盈利的能力，因此也更容易引发房企的激烈竞拍，高溢价成交。

由于配套的类型非常复杂，我们挑选了地块周边1km范围内的学校、政府单位、地铁站、医院以及以星巴克/肯德基/麦当劳为代表的5个维度，作为地块周边配套的参考。

22城近三年成交的高溢价地块中，有82%的地块周边有学校，77%的地块周边有政府单位，44%地块附近有地铁站，38%有三甲医院或综合医院，32%地块周边有星巴克等较有代表性的餐饮服务机构。总体来看，学校是地块附近最为重要的配套。

由于部分地块位于核心区域，周边1公里范围内各类配套丰富，可能包含多家幼儿园、小学、以及星巴克等餐饮服务，导致不同地块周边的采集的配套数据范围差异较大，可见即使均为高溢价成交地块，不同地块的条件存在巨大差异：

周边配套不足5个的地块占比达到32%，其次周边配套在5-10个的地块占比为17%，合计有一半左右的高溢价成交地块，周边配套在10个以下；另外一半高溢价地块则周边配套相对丰富，尤其有5%的高溢价地块处于非常核心的区位，周边配套采集点可多达50个以上。

例如上海2022年成交的徐汇区斜土街道xh128D-06地块，地处徐汇龙华板块，周边各类配套包括地铁、商超、教育等一应俱全，最终由香港置地&招商&汇成联合体竞得，总价高达47.3亿元，成交楼板价86285元/平方米。

此类周边配套最为完整丰富、最为稀缺的地块，主要集中于上海、广州、深圳、福州、成都和重庆，过去三年中这些城市均出让5宗以上位于核心区域的地块并高溢价成交。

三、溢价地块中多数可售比例超过80%，仅少量安置房能溢价成交

一般情况下，与需要自持运营的商业用地相比，住宅属性用地能够通过销售较快地回笼资金，也是商品住宅供应的主要方式，对于企业投资具备更高的吸引力，所以在溢价成交的地块中，大部分都是可售比例超过80%的纯住宅用地或商住用地，但也有小部分地块可售住宅比例低于30%，却依然以较高的溢价率成交。

据cric整理，近三年内高溢价成交的地块中，可售住宅比例低于30%的有39宗，主要以安置房用地和租赁用地为主，此外商住用地、综合用地各占23%和5%。

按城市分布来看，此类地块大部分出现在福州、宁波，分别达到19宗和12宗，此外合肥、济南、北京、成都等地也有少数几幅。

从后续销售、回款以及盈利的角度来看，此类可售比例太低的宅地并不符合房企快周转的战略需求，而此类地块高溢价成交的背后，有两种可能的原因：

第一，虽然地块的可售比例极低，但是土地总价也极低，房企后期可以从政府回购、商品房销售以及车位、底商的销售上获得资金回笼，且由于政府回购比例较大，大幅减轻了房企后期的销售去化压力。总体来看，对于房企来说仍有盈利空间，所以能够高溢价成交。

第二，部分地块具备优越的区位优势，周边配套丰富，后期去化无压力，且此类地块的总价一般较低，房企拿地的现金流压力不大。

PART.03

七成溢价地块销售价格高于周边
盈利空间整体尚可

本文所统计2021年集中供地以来溢价>10%地块,目前有大量已进入了销售阶段，甚至部分地块已经在尾盘或售罄阶段，由于数据覆盖情况不同，本章主要聚焦于22个核心城市的高溢价地块项目：22个核心城市近三年（截止至2023年10月10日）的高溢价地块共有1227宗，62%已经可查对应项目，其中未公开/形象阶段9%，预售/销售阶段47%以及尾盘/停售/售罄状态6%，总体来看，目前处于预售和销售状态的项目占比最高。从最终销售情况来看，这部分地块整体盈利空间尚为客观，有70%项目售价高于周边2KM内均价，且有四成地块销售额已覆盖土地成本。

一、七成溢价地块售价高于2km范围内均价，市区地块竞争性更强

已经进入销售阶段、且周边有可比均价的高溢价地块共计580宗。经过对比高溢价地块的销售均价与周边2km内住宅销售均价来看，有69%的高溢价地块项目售价高于周边均价，另外31%高溢价地块售价则低于周边均价，整体来看溢价>10%成交地块具有较强的竞争性。

具体分类来看，项目售价高于周边2km内均价的69%高溢价地块中，各不同价差梯队的地块幅数差异不大：价差在1000元/平方米以内的有81宗，价差在1000-3000元/平方米的有98宗，价差在3000-5000元/平方米的有52宗（是幅数最少的一个梯队），价差在5000-10000元/平方米的有86宗，价差在10000元/平方米以上的地块则有83宗，以北京、南京、苏州和成都最多。

项目售价低于周边2km内均价的31%宗高溢价地块中，不同价差梯队的地块幅数则有很大的差异：售价即使低于2km内均价，也主要集中于0-1000元/平方米、1000-3000元/平方米两个价差范围内，幅数分别为61幅和52幅，而与周边价差在3000元/平方米以上的地块幅数合计一共66幅。

按照地块分布情况来看，市区地块中有71%的高溢价地块项目售价能够高于周边2km均价，但郊区地块中仅有67%的地块售价高于周边2km均价，虽然仅差4个百分点，但依然能够看出，市区的溢价地块的竞争力更强。

总体而言，高溢价拿地的项目一般具有较强的竞争力，大部分项目售价都能高于2km内均价，且部分能高出均价万元以上，溢价能力明显；即使低于2km内均价，价差也基本能控制在3000元/平方米以内，价差过大的地块占比不高。

二、部分地块虽触顶成交，但整体盈利空间尚可（略）

三、近三年溢价地块已售建面占比超过四成，厦门、杭州、苏州进度最快（略）

PART.04

总结

综上所述，受限于行业周期下行、企业自身经营压力等负面影响，房企投资越发谨慎和聚焦。首先是拿地企业类型几乎清一色为“财力雄厚”的央国企，以及部分财务健康的民企，其次核心城市核心地块依旧是僧多粥少局面，竞争十分激烈。整体而言，企业愿意为土地付出高溢价的意愿在减弱，且分化及其明显，城市能级上首选一二线核心城市，多数三四线无人问津，地块选择上，市区地块、高性价比地块、配套完善且总价较低的地块更受到企业的青睐。

一、一荣俱荣的格局不复返，核心城市、核心地段才有保证

尽管土地市场热度自2021年第二轮集中供地之后一路走低，但不可否认的是，在部分城市仍旧有高溢价、封顶成交等地块的产生，也反映了当前企业投资的困局，即越不拿地越难卖，但市场行情下滑、销售的萎靡，致使企业将目光紧盯在核心城市核心地段的地块，考虑到尚有能力的几乎是清一色为“财力雄厚”的央国企，以及部分财务健康的民企，愿意为优质地块付出更高的溢价，所以溢价封顶、竞争激烈的情况在清理之中。

但无一例外的是，从溢价地块来看，基本都是抗风险能力强、去化有保证的项目。首先，受限于现金流压力，地块总价越低溢价封顶、高溢价成交概率越大，尤其是核心城市核心区域的地块；其次，区域及配套仍旧是销售的保障，企业愿意付出高溢价核心原因在于未来去化的安全性，配套越完善、区位越核心的地均是企业首选；再次，考虑到当前市场处在底部修复、购房信心受限于收入预期影响仍未明显好转，住宅可售面积越高的地块更受开发企业青睐。

值得注意的是，随着越来越多的二线城市接触土地限价，一定程度上加剧了重点地块的竞争程度。从过去三年核心城市有销售限价、有土地限价的地块的情况来对比，基本上盈利空间尚可，但最终售价实际上多数低于周边价格，虽然存在一定资产价格低估，但毫无疑问也是地块最终上市快速销售的利器之一，一旦不限价，即便是核心城市核心区域的地块，价格弹性已经不复以往，仍需谨慎对待、理性参拍。

而对于地方政府而言，除了总价低、位置好、地块干净等属性能够激发企业参拍的积极性，能够在低迷的土地市场通过优质地块来弥补一定的财政收入，也需要更多考虑板块内的去化情况，毕竟企业拿地主要策略是“抗风险能力+安全去化性”，诸如南京，江北核心区供地太多，未来可能同类产品集中上市引发同质竞争，导致企业参拍积极性不高，多数底价成交和城投托底。

二、放开土拍限价不会大幅刺激市场，核心地块热度竞争度将提升（略）

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从溢价土地看房企“抗风险+重去化”
的投资选择

第一章溢价>10%地块成交不足两成，2023年核心城市边际改善

一、不到二成土地溢价率超过10%，较2017年下降9个百分点

二、核心城市2023年溢价高于10%成交比例创新高，深、杭等超五成

三、三四线溢价成交地块骤减，多数聚焦于长三角

第二章总价低、地段好、限制少地块多数溢价成交，以刚需、刚改为主

一、溢价>10%地块近半数不足1亿元，多以刚需、刚改项目为主

二、区位好、配套完善是地块溢价共性，82%溢价地块周边配备学校

三、溢价地块中多数可售比例超过80%，仅少量安置房能溢价成交

第三章七成溢价地块销售价格高于周边，盈利空间整体尚可

一、七成溢价地块售价高于2km范围内均价，市区地块竞争性更强

二、部分地块虽触顶成交，但整体盈利空间尚可

三、近三年溢价地块已售建面占比超过四成，厦门、杭州、苏州进度最快

第四章总结

一、一荣俱荣的格局不复返，核心城市、核心地段才有保证

二、放开土拍限价不会大幅刺激市场，核心地块热度竞争度将提升

排版丨Jenny

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