规模900亿元、历时18个月，融创完成境内外债务重组
11月20日晚间，融创中国发布公告宣布境外债务重组各项条件已获满足，当日起正式生效。按照融创此前公布的境外债重组方案，其重组规模总计约百亿美元，这些债务将根据债权人选择，置换为6笔新上市的美元票据、强制可转换债券、可转换债券，及物业公司融创服务股权，分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元。这些新发行票据、强制可转换债券、可转换债券等3种产品预期11月21日在新交所上市。融创服务的置换股份已转让至计划债权人。对融创而言，此次境外债重组方案的实施，可以削减约45亿美元境外债，这占到其境外公开市场总债务规模的45%左右，能减少公司的债务规模，同时也为公司提供了2-3年的境外债务缓冲期。在完成境外债重组之前，融创已于今年1月先行完成了总额约154亿元的境内债重组，整体展期3-5年。此次境外债重组的落地，意味着融创成为第一家完成境内、境内外债务重组所有流程的大型房企。整个重组过程历时18个月，整体化解债务约900亿元。但化解债务、减缓风险只是第一步，目前融创的股价、债券价格均处于历史低位，同时销售端也并未好转，仍面临下滑压力。未来2-3年内，只是暂缓了刚性还债压力，让公司恢复正常运营获得了喘息之机，其风险并未完全解除。短期内“减负”后，融创接下来重要的工作是抓住化解债务的窗口期更好地保交付、保运营。首先在销售端，虽然今年下半年以来各地出台了一系列楼市支持政策，但市场在短暂回暖后，仍处于触底阶段。据国家统计局数据，今年1—10月份，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%；其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。今年1—10月份，商品房整体销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。受困于地产行业销售整体下滑，融创也不例外。据融创发布的销售数据显示，今年10月份实现合同销售金额47.6亿元，同比减少48.8%，合同销售面积约32.5万平方米。今年前10月，融创累计实现销售金额约757.8亿元，同比减少50.49%；累计合同销售面积约540.3万平方米。据克而瑞数据显示，融创今年前10月的全口径销售额下滑至全国房企第17位。相比其他一些出险房企，融创目前在一线城市核心地段还有不少项目。如位于上海的董家渡、黄埔亚龙两个新项目入市，在北京的融创壹号院、上海未来金融城还有加推，这几个项目正常销售后，对融创销售恢复会有助力。销售面临下滑压力后，融创接下来要竭力缓解这一颓势，毕竟后续的正常运营和两三年后到期的债务，依然需要销售端回暖的现金流去应对，同时也要减少亏损情况。据融创的2023年半年报显示，今年上半年毛亏约为30.8亿元，亏损同比减少约49.2%；公司拥有人应占亏损约为153.7亿元， 亏损同比减少约18.1%；核心净亏损约为91.4亿元，亏损同比减少约17.4%。截至今年6月30日，融创中国手持现金及现金等价物约72.91亿元。现金流处于持续减少状态。在融资端，融创虽然已完成了境内外债务的整体重组，但作为出险房企，想要恢复公开市场的正常融资，还需要更多时间。这意味着，接下里的现金流状况依然会紧张。目前融创的重点放在保交楼层面。只有顺利推进保交楼工作，才能带动房地产开发项目的竣工进度加快，防范逾期交付风险，也能一定程度上提高购房者信心。在保交付过程中，融创也得到了一些地方政府和金融机构的支持，目前第一批次及第二批次保交楼纾困基金落地约190亿元，这给了融创复工复产、完成保交付足够的支持。 2022年，融创完成超18万户住宅交付，今年前10月，交付量为20.5万户。在保交付方面，融创今年的目标是完成30万套的交付量。这意味着，最后两个月还需要完成近10万套的交付，这对融创来说挑战也不小。完成境内外整体债务重组后，一定程度上可以让融创将有限的现金资源投入到保交付工作，希望兑现今年的整体交付任务。