强制救房企！烂尾楼业主的命运齿轮，开始转动……
2021年凑钱买房，2022年遭遇楼盘停工，2023年去售楼处被保安殴打。买房第三年，这对年轻小夫妻，依然没能住进属于自己的新家。在他们身后，还有多少努力生活的普通人，活在烂尾楼的阴影之中？最近，一场重量级会议，明确了房企的生死存亡，也成为了烂尾楼的命运转折。11月17日，央行、金融监管总局、证监会联合召开了金融机构座谈会。
这场会议上，房地产的融资问题占据了大部分篇幅。会议发出来的通稿一共1321个字，有关房地产融资的内容占据了376个字。剔除掉其它表述性文字，可以说，在近几年所有的非房地产专项会议里，此次会议房地产内容占比都属于数一数二的程度。“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。”“要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。”紧接着就在昨天，据财联社转财新社报道，金融监管部门拟扩围房企白名单，可能有50家国有、民营房企被列入其中。而入围的房企将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持。就在同一天，融创中国（01918.HK）发布公告称，公司境外债务重组各项条件已获满足，并于当日正式生效。
也就是说，历时18个月，融创境外债重组正式宣告成功，融创就快要“上岸”了。金融领域对房地产企业的支持不断加强，上市房企能够动用的融资渠道也就越来越多了。恢复并购重组、配套融资，发挥REITs盘活房企存量资产的作用。而当房企真正解决了后顾之忧之后，沉疴已久的烂尾楼问题，也终于迎来了曙光。
我查阅了很多资料，并没有找到一个来自官方的全面统计。不过有一些机构数据可以当做参考。 根据野村证券给出的最新数据，中国目前约有2000万套未建成和延迟预售的房屋，体量大约是碧桂园规模的20倍。也就是说，我国目前待交付的预售房屋，大约有2000万套。那这其中，有多少房子正处于“烂尾边缘”呢？有位博主@牧童说统计，全国烂尾楼盘的数量在348个左右，涉及房屋约900万套。据他表示，自己的统计主要来自官方报道，包括停工、停贷断供、破产公告、法院信息、人民网信息等。也就是说，一些濒临破产的房地产项目、缓慢施工的在建部分，以及一些可能烂尾但还没官宣的楼盘，基本没有统计进来，所以实际上只会更多。即便只是一个粗略统计的数字，但这个量级依旧让人震惊。 900万套房子，背后不知是多少家庭的心碎和眼泪……事实上，从去年729政治局会议提出“保交楼”以来，我国保交楼的步伐从来没有停止过。在如今这个行情下，今年前十个月，我国房屋竣工面积还能同比增长19%，就是一个明证。只不过，相比起庞大的待交付楼盘体量来说，远远不够。根据百年建筑网调研数据显示，今年3-5月全国共有1114个保交楼项目，截止今年5月份保交楼已交付比例为34%。可见保交楼的情况并不乐观，而且越是烂尾楼严重的地方，保交楼就越是艰难。省会郑州，去年喊出了“大干30天”的口号。一个月后，全市排查的147个已售停工、半停工项目，有145个已经实现了复工。有省会带头，按理说会快速推进。然而到了今年5月，河南保交楼项目的交付率却仅为11%，2022年初，当时还是“自由身”的许老板亲自表示，全年要保交楼约7000万平方米、约60万套。 结果到了年底，这个数字变成了30万套，整整少了一半。不知道又有多少房子停工，濒临烂尾。保交楼任务最重的省份和房企，全都在拉胯，任务之艰巨可见一斑。国家统计局最新数据，10月份70个大中城市新房价格环比下行的城市有56个，二手房67个，均比上月增加2个。尤其是二手房，上涨城市数只剩下2个，创2014年10月份以来新低。1-10月商品房销售面积同比下降7.8%，商品房销售额同比下降4.9%。这几组数据背后，是大大小小的开发商房子卖不出去，收不到卖房回款，资金链愈发紧张。据克而瑞统计，今年10月份，典型房企的融资总量环比减少超过4成，同比减少5成，创下2020年以来新低。就在今年9月，北京一家知名房企的董事长，为了不让金融机构对自家公司失去信心，甚至不惜的当场下跪。赚不来钱，又借不到钱，房企哪来的功夫去管保交楼呢？确实如此，可是要知道，我国目前的保交楼政策，实行的是“新老划断”。不管是保交楼专项贷款、纾困基金，还是政府对库存楼盘的回购，都是针对项目的。而且更关键的地方在于，保交楼专项资金也不能解决当下的燃眉之急。根据野村证券的估算，我国现有所有房屋全部建完的费用大约在3.2万亿。而截止目前，国开行共批出“保交楼”专项借款大约4000亿，可以说杯水车薪。而这笔钱要想用出去，难度同样不小，很多房企压根就不想去借这个专项借款。因为这笔借款是有明确的还款时间的，而且还需要实体抵押。这让很多日子本就过得不富裕的房企，直接选择退避三舍。此次金融三部门的联合发声，无疑是对房企的一次定向输血。据经济观察网报道，多位知情人士透露了一些通稿中没有的内容。监管部门在17日座谈会上明确提出了“三个不低于”，即：各行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速；
对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；
对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
还记得当初“三道红线”成为了房企由盛转衰的起点，而如今的“三个不低于”，无疑已经打破了“三道红线”的桎梏。甚至是在强制性的给银行下达指标，支持房企，尤其是民营房企。不过对于更多的购房者而言，烂尾楼事件所反映出的底层原因和后续影响，更值得大家警惕。眼下选房企要考量交付能力，选城市则要考虑房子的流动能力。在选择房企品牌的问题上，大家可以关注之后金融监管部门公布的白名单。而在城市的选择上，大家一定要尽力避免在烂尾楼扎堆的城市置业。即便你很有把握，自己不会买到烂尾楼，但是一个烂尾楼扎堆的城市背后，代表着天量的库存、缺失的信心和被套牢的购买力。楼市中最悲惨的事，莫过于逃过了烂尾楼，最终却被困在了根本卖不掉的二手房市场里。从去年上半年全国50城烂尾楼的分布规模来看，有一个非常明显的现象：一线城市的烂尾率要远远低于其他城市，北上广深的烂尾率均不高于2%。强二线城市中的东莞、厦门、成都、杭州、南京等城市，烂尾率也都在5%以下。除此之外，我们还选取了全国重点的50个城市，对他们近5年的房价涨跌做了一个统计，并对其中的重点城市进行了分析，会让你重新认识楼市。
另外，关于大家关心的“新一轮房改”，信息量远比想象中要更大，而且有很多不便公开讨论的内容。感兴趣的朋友，可以报名智谷趋势的北京线下课。专门有一节课，黄大大给大家讲讲巨变时代的国内楼市配置，11.25-26日在北京，咱们智谷趋势的8位老师，跟你面对面交流。