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^__^ • 9 / 23
前几天我在深圳演讲，聊到后海招商玺的沿街面设计，感慨了一下：新一代豪宅楼盘的沿街面不该只是围墙，要有灯光与人影，要让业主们感受到“温暖的尘世气息”。这种感慨，来自于我最近重读的大文豪茅盾的《风景谈》。1940年，茅盾在延安生活了五个月之后，写出了这篇文章。延安让他重新审视了自然风光：“人依然是‘风景’的构成者。没有了人，还有什么可以称道的。”自建国以来，这篇《风景谈》就一直都在高中语文课本里——一直到2000年，它被“下架”了。所幸的是，2025年它又被重新编回高中语文课本。无论是房地产从业者，还是建筑师、景观设计师，但凡跟住宅产品设计或场景运维有关的人，都值得重读一下茅盾的这篇《风景谈》。它不长，全文大概也就 2000字左右。一切有生命力的场景，都来自于人的使用，来自于人的沉浸其中。茅盾写得真好：“静穆的自然和弥满着生命力的人，就织成了美妙的图画。”
^__^ • 9 / 21
最近听到的另一个冷笑话是：等到现房销售之后，房企的营销中心都可以取消了，楼盘的实景示范区也不用做了。行外人这么说就也罢了，如果房地产行业人士也这么说，那只能说他们的水平实在是太肤浅了。手机或汽车的销售基本上都是“所见即所得”，就不需要做营销了？当然不是，他们照样得开发布会，照样得无比细致地培训销售人员。再举个很简单的例子：同一辆汽车放在展厅里，肯定比停在你家车库要更好看，因为他们的展厅布置格外讲究灯光设计，会把车的轮廓与颜色照得更加熠熠生辉——这就是营销意义上的“梦境的辉光”。实际上，现房销售并不能直接等同于“所见即所得”。因为目前国家定义的“现房”，是指完成竣工备案（建筑已完成，景观未细化，室内空间仍处于清水状态），离楼盘交付还有不短的一段时间（还有约半年至一年时间）。哪家房企要是不做弥漫着“梦境的辉光”的实景示范区和样板房，就凭竣工备案之后的那种“所见即所得”，怕是卖不掉几套房子。任何高品质商品的销售，都需要营造“梦境的辉光”。现房销售的楼盘更加需要。再举一个更简单的例子：你卖二手房，如果房子里堆着乱七八糟的东西，成功卖掉的难度就会陡增；反之，如果你把房子收拾得干干净净，并且布置得还很有氛围，那么成交的概率就会大增。两者的区别，同样在于是否拥有“梦境的辉光”。对于消费者来说，任何消费其实都需要“梦境的辉光”。从面包店里飘出来的香味，橱窗里的一件衣服留给你的惊鸿一瞥，其实都是“梦境的辉光”——那是我们大多数人向往美好生活的心理支点。当然，我们说的“梦境的辉光”，不是那种离谱的“卖家秀”，而是基于真实场景对于美好生活的精细营造。
^__^ • 9 / 18
最近听到的一个冷笑话是：现房销售的消息出来后，全国各地有一些楼盘就声称涨价，这就是所谓的“期房末班车”效应。从理论上说，现房销售将会带来一段时间的供应真空期，供应量将急剧萎缩；供求关系一旦紧张，房价就可能涨。这是一种市场心理意义上的“预期”。放在从前，这种级别的“预期”确定是会带来一波挺猛烈的涨价潮。但现在不会了。现在楼市的最大现实是：市场已经不会为“预期”买单——大多数人要的是已经发生的“确定性”，对于还没发生的“预期”，已经不太感兴趣。所以“预期”没法转化成真实的涨价。什么时候会涨价？只有当“预期”彻底变成了铁铮铮的现实——等到一年之后，人们切实感受到了新楼盘的供应量真的变成凤毛麟角，涨价才会发生。这就是当前阶段楼市的现实——“不见兔子不撒鹰”。现在就敢涨价的那些楼盘，要么是很不走心地玩一下营销噱头（假装涨价逼定客户），要么是很认真地作茧自缚（认真涨价导致更卖不动）。当然，如果这些楼盘压根就不急着卖，就只想熬着，那么确实很有可能会熬到市场真实涨价的那一天。
^__^ • 9 / 16
看了昨天（2026/9/15）国家统计局公布的8月份房地产数据。主要有两个看点——第一，北上广深二手房价格结束了此前的连续五个月环比上涨（2026年3-7月）。8月份北京二手房价格环比下跌0.1%，广州持平，深圳和上海还在涨，涨幅分别是0.1%和0.3%。第二，国家统计局第一次把二手房交易量放在了房地产月度数据中。为什么现在才把二手房数据放进来？因为二手房数据比较好看——1-8月份，二手房交易网签面积54923万㎡，同比增长10.6%，并且已经超过新房销售面积（49880万㎡）。与之形成鲜明对比的是：新房数据实在不够看，新房销量已经连续跌了五年，而且未来还会跌——现房销售制度将会让新房销量在已经跌去一大半的基础上再缩减一大半（差不多相当于高峰期的1/5，如果现房销售严格执行，未来新房年度销售额大概仅剩3万亿元左右）。楼市低谷期，尤其需要那些安抚人心的定义，比如“中国房地产进入了存量房时代”——你看，2024年二手房交易网签面积是7.18亿㎡，2025年是7.37亿㎡（数据来源：国家统计局《国民经济和社会发展统计公报》），2026年还会增长。但是，房地产从来就不是单维度的存在，它有无数根系，深嵌在宏观经济与财税体制之中。任何对于房地产的单维度决策（比如此前的“三道红线”），都会在实施过程中不断修正调整。