刘晓博说楼市
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今天（5月29日），大A一开盘，万科、绿地、阳光就封了涨停。在港上市的内房股更疯狂，碧桂园、融创中国一度涨了超过20%。与此同时，半导体、芯片、人工智能板块显著下跌。电力、航空、煤炭、旅游、酒店餐饮、酿酒等上涨。整个盘面呈现了老登狂欢、小登落寞的新局面。房地产为何大涨？科技即将让位给老登板块了吗？昨天晚上，国务院印发的《城市更新“十五五”规划》全文发布，这是房地产今天上涨的直接催化因素。规划明确：“十五五”期间全国老旧小区改造11.5万个、危旧房改造50万套、城中村改造4000个，建设改造城市地下管网77万公里等具体目标。还提出“更大力度支持盘活存量土地”，“利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策”，“合理降低土地整合、置换、联合开发中的税费负担”，“依法稳妥推进工商业用地使用权续期，完善地价计收规则”，“建立房屋安全管理资金制度，统筹现有房屋安全管理相关资金，支持拓展资金来源”等。这些都对房地产行业构成实质性、中长期的利好。最近一段时间，多家国际投行也对中国房地产市场在今明两年见底、企稳做出了预判。从短期数据看，比如1到4月全国房地产开发投资增速为-13.7%，比前三个月继续有所回落；房企开发本金到位增速为-18.4%，也继续回落中。房地产销售方面，销售额和销售面积分别同比-14.6%和-10.2%，跌幅略有收窄。当前房地产市场分化显著，大城市核心区人气恢复中，上海深圳豪宅卖得很好。但大城市郊区刚需盘，以及三四线城市的市场仍然偏冷。所以房地产板块的行情，大概率仍然是一次脉冲行情。电力板块或许持续性更强一些，因为夏天来了，AI数据中心的耗电量最近也获得了验证。比如深圳今年5月1日至27日期间互联网数据服务业用电同比激增80.27%，这里面主要就是AI在发力。老登们的狂欢，是市场分歧进一步加大，大家对科技赛道过于拥挤、涨幅太多的情绪宣泄。最近几天，美国、韩国、中国台湾股市科技股继续狂奔，纳斯达克指数不断创出新高。但A股里的对应板块分化严重，热点频繁轮换，反映出大A股民的焦虑。尤其是即将到来的世界杯、长鑫存储的发行上市，带来一定的心理压力。特别提示：本文为观点和信息分享，不构成任何投资建议。
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大利好来了！今天收盘后，证监会等八部门联合发文，全面整治未经批准的境外券商、期货、基金在境内非法揽客。目标用两年时间彻底取缔这类非法跨境金融活动。重点打击对象包括：境外机构、境内中介、相关网站APP及参与营销活动的自媒体。禁止在境内做营销、开户、交易、资金划转等服务。已经开设的账户将进入两年过渡期：只能卖出、转出资金，不能再买入或转入资金。期满后相关平台须关停境内服务。同时严打地下钱庄和违规资金汇出，保护投资者资金安全。证监会还宣布，对老虎证券、富途控股、长桥证券立案调查并作出行政处罚事先告知，拟决定没收老虎、富途、长桥境内外相关主体全部违法所得，并依法严厉处罚。对于通过非法途径参与美股、港股等炒作的人来说，天塌了。在美国上市的老虎证券、富途控股的股价，盘前都暴跌了30%以上，这对于他们来说是重大利空。 A股为什么熊长牛短？原因有很多，但国内资金的“跑冒滴漏”绝对是一个重要因素。近年来，每年大约有5000亿到7000亿人民币的内地资金（高峰期超过万亿），通过非法途径参与了境外金融投资，主要是炒美股。过去10年累计下来，流出的资金至少数万亿。这些钱之所以千方百计“润出去”，参与境外金融投资，主要是美股长牛、有赚钱效应。它们的流出，加剧了境内市场的低迷，并造成恶性循环。要让A股振作起来，堵住这个最大漏洞是必须的。2022年12月，证监会第一次出手，初步遏制了资金外流局面；后来税务部门也出手了，对境外投资收益征税；现在证监会再次出手，相信将从根本上解决问题。投资境外股市，目前合法途径主要有：港股通，QDII基金，跨境理财通、香港互认基金等。卡住外流的资金，不仅仅涉及中美资本市场的博弈，还跟科技、国家安全博弈密切相关。我们在科技创新上追赶美国的重要一招，就是通过资本市场给创新、创业者“发奖金”，并激发全体投资者的参与。把中国从“印钞票的时代”，带入“印股票的时代”。看懂了这一点，就会明白牛市非常重要，防止资金非法外流非常重要，堪称大国博弈的关键。
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就在刚刚，国家统计局公布了“2025年全国1%人口抽样调查主要数据”。通过这组数据，可以看到最新的人口趋势。先看总量，全国人口为140545万人，这比此前“2025年统计公报”里公布的截至2025年末的数据，多了56万。此前的公报数是根据1‰抽样调查推算，截至到2025年12月31日。最新公布的数据是全国性的1％抽样调查，时间点是2025年11月1日零时。中国的人口统计方式是：逢“0”的年份普查；逢“5”的年份1%抽样调查（小普查）；其他年份开展的是 “人口变动情况抽样调查”，样本量约 1‰，据此推算年度总人口。用最新数据跟5年前第七次人口普查（截止时间点为2020年11月1日）相比，可以发现以下重要变化：第一，全国流动人口变少了，少了将近1800万。最新流动人口为35788万人，七普的时候为流动人口为37581.7万人。流动人口为何下降？主要原因大概有三个： 1、劳动年龄人口见顶回落，他们是外出打工的主力军。2、城市就业结构变化，岗位变少、门槛变高，工业机器人广泛应用也替代了部分岗位。3、产业转移让很多内地市县也有了就业机会，能在家门口挣钱，流动的人口自然就减少了。第二，虽然人口比5年前少了，但家庭数量增加，家庭规模继续变小。 5年前（七普的时候），全国平均每个家庭有2.62个人，现在变成了2.52个人。而15年前的第六次人口普查时，每个家庭有3.1个人。由此造成了全国家庭户的增长，最新数据为51465万户，5年前为49416万户。家庭变小，意味着住房需求会有所增长。第三，中国人受教育程度比5年前显著提高。 5年前，拥有大学（指大专及以上）文化程度的人口为21836万人，最新为27233万人，增长接近25%。第四，年龄构成上，人口进一步老化。 65岁以上人口占比最新为15.87%，5年前为13.5%；15到59岁最接近就业人口组的占比，从5年前的63.35%下降到了61.89%；1到14岁人口占比，从17.95%下降到了15.25%。第五，0到14岁人口少了3900万。值得注意的是，0到14岁人口数量从25338万下降到了21436万人，少了3900万。老龄化、少子化时代正在到来。
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今天傍晚，中国DRAM芯片龙头——长鑫科技更新了招股书。如果没有意外，它将在两三个月内在科创板上市。令人震撼的是：由于全球算力需求拉动存储芯片价格暴涨，今年一季度长鑫营收508亿元，同比增长719.13%；净利润330.12亿元；归属于母公司所有者的净利润247.62亿元！公司还进一步预测：2026年上半年的净利润可能达到净利润660亿至750亿元，归属于母公司所有者的净利润500亿至570亿元。太炸裂了！要知道，目前科创板一共有600多家上市公司，今年一季度的净利润只有230多亿元。一家长鑫科技，就远超了整个科创板。长鑫科技的总部设在合肥，它的前五大股东里，有4家是总部设在合肥的企业，以国资为主。坊间一直有这种说法：“合肥是一个伪装成城市的投行”，而长鑫科技（坊间也称为“长鑫存储”）就是最典型的案例。此外，还有京东方、蔚来汽车、晶合集成、颀中科技、恒烁股份、龙迅股份、芯碁微装等。长鑫科技在存储芯片景气最高的时候上市，市场将给出怎样的估值？可以简单计算一下。按照公司给出的上半年利润预测，估计全年净利润可以超过1000亿，甚至1200亿元。按照20倍市盈率计算，就是2到2.4万亿。科创板目前平均估值是94倍，所以如果上市的时候牛市尚未结束，人气也比较高，给出30倍估值也不是没有可能，那么对应的总市值可以达到3到3.6万亿。还可以参考一下宁德时代，目前PE为24倍左右。但新能源、储能，目前的市场人气显然不如存储芯片。目前A股总市值最高的是工商银行，为2.58万亿。科技股最高的为宁德时代，1.96万亿。所以，长鑫上市后大概率会成为A股市值最高的科技股；甚至可能挑战工商银行市值霸主的地位。目前中国大陆市值最高的上市公司是腾讯，总市值大约3.5万亿。今年一季度的归母净利润，长鑫科技为247.62亿元，在大陆科技企业里仅次于腾讯（581亿元）和阿里（255亿元），超过了拼多多和宁德时代。长鑫科技的上市，还将改变中国上市公司市值版图。 4月的时候，全网都在夸苏州。苏州一批跟AI、半导体相关的上市公司股价飙升。这让苏州的A股上市公司总市值，在过去1年里增长了110%多，超过了3.6万亿（目前估计接近4万亿）。随着长鑫科技这个巨无霸上市，一家企业的总市值就超过了南京或者无锡的A股总市值。目前，合肥A股上市公司总市值大约1.6万亿，如果长鑫科技达到2.4万亿，则合肥将超过苏州、杭州、广州，成为仅次于北上深的，总市值第四的城市。
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下周（5月18日到24日）将有几件大事发生，可能对市场产生重要影响。第一件事，普京将于5月19日至20日对中国进行国事访问。特朗普刚走，普京就来了，这很有意思。特朗普访华后，在飞机上就跟高市早苗通了电话。中国这边，最先会见的是普京。谁跟谁关系好，以及大国博弈的格局尽在不言中。中俄关系的定位是“新时代全面战略协作伙伴关系”，中美关系最新定性是“建设性战略稳定关系”，显然不在一个档次。顺便说一句，我们对中日关系的定位是“建设性稳定关系”，跟美国相比少了“战略”两个字。过去9年，美国总统一共来华2次，而普京来了8次（加上下周这次）。中俄将谈些什么？经贸合作、地缘政治应该是重中之重。中国可能会加大对俄罗斯能源的采购，以对弥补来自波斯湾石油的缺口。中俄也会对美伊谈判协调立场，促进早日和平。俄乌战争的双方，最近也都透露“不想打了”的信号，需要各方帮忙搬梯子、修台阶。第二件事，据央视新闻：美国消息人士称，五角大楼正在为恢复对伊的军事行动做准备，美国和以色列最早可能在下周恢复对伊的军事打击。如果再次开战，势必继续推高油价，让全球经济有滞胀风险。美国4月的通胀率已经反弹到了3.8%；10年期国债收益率上升到4.53%，创2025年5月以来最高水平，这是导致周五美股调整的原因之一。下周会开战吗？我觉得未必，这或许是美国的心理战，给中俄高峰会发送信号——你们抓紧协调吧，否则我要打了。表面上，美国又很难放下架子，公开求助于中俄的调停。我之前曾给出过预判：特朗普的耐心最多到6月中旬，或者只能到本月底。如果跟伊的和谈无法突破，再次开战是有可能的。双方僵持下去即便不开战，美国的通胀率一样会飙升，最终让共和党中期选举败选。与其耗着，不如早点打。至少争取在11月中期选举之前2个月解决问题。第三件事，本月的LPR利率将在20日公布，会不会降息？当然不会，而且年内都很难了。因为无论中东是否能实现和平，今年油价都很难大幅回落了，中国4月CPI为同比上涨1.2%，PPI同比上涨2.8%，走出通缩的迹象明显。接下来油价会继续推高CPI和PPI。但我们距离通胀还比较远。我相信在中俄协调下，美伊谈判还有转圜的余地。下周股市面临诸多不确定。此前科技股涨幅较大，需要充分调整一下。幅度有多大，要看美国是否对伊动手。
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美国政府道德办公室最新公布的文件，透露了特朗普今年一季度“炒股”交易的细节：大手笔买入了标普500指数基金，以及英伟达、苹果；减持了微软、亚马逊、Meta。交易非常频繁，今年一季度操作了3600多次，平均每个交易日超过60次。当然，绝大多数交易是通过经纪人进行的。果然是股神。最近标普500指数，以及英伟达、苹果屡创新高。微软、Meta的表现要逊色很多，亚马逊也不太突出。英伟达、苹果代表AI和高科技，在纳斯达克上市；纳指是美股三大股指里表现最好的；标普500主要是信息技术、医疗、金融类企业，属于“小登兼顾老登”，而道琼斯则是典型的“老登”。跟中国股市对标一下，你就会发现，特朗普喜欢的是“科创板”和“创业板”，抛弃的是“恒生科技指数”。微软、亚马逊、Meta，跟恒生科技的是不是很像——社交、电商、软件之类。特朗普曾是美国最大的房地产商，核心资产以不动产为主。虽然近年来美国房地产市场表现不错，但他仍努力转型，开始抛弃“老登”（房地产等传统产业）、“中登”（社交、电商、软件），去拥抱“小登”。比如先搞了自己的社交平台，然后搞了加密货币，最近两年又开始投资核聚变、AI数据中心等，并买入了英伟达、苹果的股票。他的两个儿子还投资了无人机项目，通过风投参与了军工、航天等。综合福布斯、彭博等的最新数据，其家族总资产（含子女）大约70到75亿美元，其中地产与酒店等大约价值30亿美元，加密货币大约8.5亿美元，科技媒体大约15亿美元，其他投资10多亿美元。在不动产方面，他还拥有海湖庄园、10多个高尔夫球场；在中东亚洲有大量冠名的酒店、度假村，这些主要是收品牌费、管理费。最近几天，一个爆款新闻是：他访华的最后一刻，决定带上英伟达老板黄仁勋。然后传出了H200芯片将向10家中国公司每家最多出售7.5万个的利好，英伟达股价也连续上涨，创出历史新高，总市值突破了5.7万亿美元。特朗普的持股，当然也升值了。