北上广深的房价,正在吊打纽伦巴

城市战争 2023-11-21 20:21

北上广深的房价高,这是大家都知道的。


但是,到底高到什么程度?在全球算什么水平?可能大家就不太有具体概念。


近日,经济学家任泽平发布了《全球一线城市房价比较:2023新版》,从中我们可以看到,北上广深的房价在全球城市中的排名。


报告选取的样本是,具有代表性的全球核心城市,包括纽约、伦敦、东京、苏黎世、首尔、新加坡、北京、上海、广州、深圳、香港等。


房价数据,来源于全球最大的生活信息网站Numbeo。


先说重点和去年相比,北上广深的房价均有所下跌。


但瘦死的骆驼比马大,如果按照使用面积来计算的话,北上广深市中心的房子,仍然傲视全球,足以吊打“纽伦巴东”(纽约、伦敦、巴黎、东京)等世界一线城市。


只是超级豪宅,仍有差距。



01

全球城市房价排名:香港第一,上海第三

北京第四、深圳第五、广州第十‍‍‍


国内一般使用建筑面积来计算房价,但国际上一般使用使用面积来计算,所以本文的房价数据除非特别注明,一般都会换算成使用面积来计算的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


目前国内一般使用建筑面积,大多数国家和地区是套内面积或使用面积,中国香港采用套内面积。

套内面积=建筑面积-公摊面积,使用面积=套内面积-墙体占用面积。一般来说,套内面积约为建筑面积的80%,使用面积约为建筑面积的70%。


按市中心区域房价来排名的话,全球房价最贵的城市是中国香港,约27.5万元/m²。


排名全球第二的是瑞士第一大城市苏黎世,每平米约18.56万元。


排名全球第三的是中国上海,其市中心的房价,约为18.1万元元/平方米,按建筑面积计算为12.69万元/m²


排名全球第四的是中国北京其市中心的房价,约为16.6万元元/,按建筑面积计算为11.6万元/m²。


排名全球第五的是中国深圳其市中心的房价,约为16.5万元元/m²,按建筑面积约为11.5万元/m²。‍‍‍‍‍


这五个城市,是全球房价最高德维尔五个城市,被誉为全球一线城市的纽约、伦敦、巴黎在这五个城市面前,都只是弟弟。



广州房价相对友好,但市中心的房价也排到全球十。


按使用面积来计算,广州市中心的房价约为12.1万元/,排到全球第十、中国第五,在国内仅次于香港、上海、北京、深圳。


按照外围区房价来排名的话中国香港仍以18万元/m²位居全球第一,苏黎世以11.7万元/居全球第二。


上海、北京和深圳城市外围区房价分别为95514元/m²、82507元/m²和78854元/m²,位居全球第4、第7、第11,广州为50386元/m²,位居全球第32。


02

全球城市房价收入比排名:

上海全球第一,广州全球第二‍‍‍‍


以上排名是按绝对值来排名的,而忽略了各地人均收入和租金水平的差异。‍‍‍‍


事实上,要衡量一个城市的房价,贵不贵,除了看绝对值,更重要的是看房价收入比和租售比这两个指标。‍‍‍‍‍‍


先来看房价收入比排名:



如上所示,按照房价收入比来排名,上海是全球房价最贵的城市,房价收入达到44。意思是,如果一个人在上海拿着平均工资的话,不吃不喝需要44年才能全款买一套市中心的房产。

排名全球第二的是广州,市中心房价收入达到37,反超北京、深圳。这意味着,如果一个人在广州拿着平均工资的话,不吃不喝需要37年才能全款买一套市中心的房产。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

排名全球第三的是北京,市中心房价收入达到33。

排名全球第四的是深圳,市中心房价收入达到32。

纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、15、11,远低于中国的北上广深。

需要指出的是,国际大都市普遍征收房地产税,且物业费等较高,持有成本明显高于中国内地。

例如,纽约市房地产税率为0.8%,市中心物业费约为104元//月,外围区物业费约为80元//月,相当于北上广深物业费的30倍。

但即使考虑到这些高昂的持有成本,纽约伦敦的房价收入比仍然远低于北上广深。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

如果按外围区来排名的话,北山广深的房价收入比,也是远超纽约、伦敦和东京等国际大都市的👇



03

全球城市租售比排名:

北上广深远低于纽约、伦敦、东京


再来看租售比排名,所谓租售比是指住房每年租金与售价的比值,相当于股票的市盈率,租售比越高的房子,投资价值越大。‍‍‍‍


以下是全球主要城市市中心租售比排名👇‍‍



全球主要城市中,租金回报率最高的是纽约,租售比达到5.4%。意思是,在纽约市中心买一套房子出租,约需18.5年(100/5.4)就能收回成本。


排名第二的是伦敦,租售比达到3.6%。意思是,在伦敦市中心买一套房子出租,需要约27.8年(100/3.6)才能收回成本。


排名第三的是东京,租售比达到3.3%。‍‍‍‍‍


北上广深市中心房子的租售比分别只有1.5%、1.5%、1.0%、1.1%,真的太低了。这意味着,在北京和上海的市中心买一套房子出租,需要收足66年的租金才能回本,而在广州和深圳,需要收100年的租才能回本。


当然,这个算法忽略了持有成本,如果考虑到国外城市较高的持有成本,那纽约、伦敦、东京市中心的租售比分别为3.1%、2.8%、2.5%,与北上广深的差距有所缩小。


如果按照外围区的租售比来排名的话,和市中心的排名相差不大👇‍‍‍‍‍‍




04

北上广与纽伦东的差距,只有豪宅‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


从市中心普通房产来看,北上广深的房价,无论是绝对值,还是看房价收入比,都稳居全球前列,纽约、伦敦、东京都要靠边站。


但如果单看豪宅市场,北上广深与纽约、伦敦,仍然有较大差距。


例如,纽约中心区最贵的豪宅,是位于曼哈顿中央公园旁的大平层,每平米可以卖到50-100万元。


而上海黄浦江畔的第一豪宅汤臣一品,平米大约18万—30万元左右北京、广州、深圳的顶级豪宅,大约也在这个水平。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


这意味着,北上广深的房地产市场,还没有像纽约、伦敦那样高度分化。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


不过,要论豪宅市场,中国香港才是神一般的存在,就算是纽约、伦敦、东京,也完全不是香港的对手。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


早在2016年6月6日,《每日经济新闻》曾报道香港山顶歌赋山道15号豪宅以21亿港元卖出,单价折合人民币约205万元/平方米。


紧接着到6月8日,香港南区浅水湾道28号已作价20亿港元售出,楼面单价达33.57万港元,折合人民币约253万元/以一骑绝尘的优势,打破世界纪录。



05

小结


纽约、伦敦、巴黎、东京被称之为全球一线城市,但从房价的绝对值来看,它们已经被中国的北上深超过了。‍‍‍‍‍‍‍‍


如果是按照房价收入比、租售比来排名的话,北上广深更是傲视全球。‍‍‍‍‍‍‍‍‍


在此意义上,北上广深市中心普通房子的价格,差不多已经见顶了。


这类房子未来有两个可能,一个是长期恒盘,慢慢等待租金的上涨,当租售比达到3%左右时,价格才有可能突破新的天花板。另一个可能是降价。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


至于超级豪宅的价格,仍有继续冲高的空间,毕竟这个市场的价格弹性很大,在超级富豪的眼里,30万/和50万/,并没有本质差别。


不过,这里说的超级豪宅,是一个非常小众的市场,只有那些真正获得超级富豪认可的房子才能进入这个市场。就算是珠江新城,真正符合这个标准的小区,也不超过5个。‍‍‍


北上广深近郊产业新城的好房子,仍有成长空间,未来与核心区的价差会逐渐缩小,而远郊区域的房子,价差还会进一步拉大。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


总之,和纽约、伦敦、东京等国际大都市相比,北上广深的房价分化现象还没有见顶。




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