最近网上有人说，现在可以抄底房子了，也有人说买房已经没有价值。但我要告诉你，这两种极端说法都是错的。那么未来房地产还有没有机会？我的答案是有结构性机会。有六大因素影响未来走势，大家一定要关注。第一，全球货币政策转向宽松周期，降息潮来了。美联储从2024年9月开始降息，欧洲、新兴市场等也都开启降息周期。中国也一样，2025年底重要会议提出货币政策要“适度宽松”。第二，未来经济增长目标明确，“十五五”提到要用十年时间达到中等发达国家水平，即人均GDP达到2.5万美元左右，这意味着我们要在2035年前保持5%左右的经济增速。第三，中国城镇化还有提升空间，改善型“好房子”仍稀缺。 2015-2025年，中国城镇化率由56%增至68%，但仍明显低于高收入经济体的81.3%。现在中国房子是“总量够住、结构失衡”，一线城市套户比才1.01，住房还紧张；三四线都1.12了，明显过剩。且很多城市老房子占比高、户型差，大家真正想要的改善型“好房子”，依然稀缺。第四，房地产政策调控从收紧全面转向放松。 2024年9月国家首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，标志着楼市政策的历史性拐点出现。之后，各地陆续出台放松限购、限贷、限售、降首付、降利率、减税费等等措施来救楼市。这些年我一直呼吁放开房地产调控，组建住房银行收储。第五，人口持续向城市群都市圈集中。美国、日本、韩国等发达国家在城镇化后期，都出现了这个现象。近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，2021-2024年，深圳常住人口年均增长10万人；杭州年均增长14万人。第六，中国拥有强大的基本盘，有庞大的人才和消费红利托底。中国有14亿人口，是全球最大的消费市场，拥有全球最大的4亿中等收入群体，还将不断扩大。劳动力资源近9亿人，受过高等教育的人才总量约2亿，大学毕业生超1000万等。人口红利正在转向人才红利和工程师红利。所以未来房地产是有结构性机会的。但请记住，房地产大开发时代已经落幕，房价普涨时代结束了。我们正在进入存量时代，未来房价主要特征是区域大分化，未来楼市将出现二八分化现象。我十多年前提出了“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，2015年预测“一线房价翻一倍”，2020年预测“房价将会出现历史性大顶”。最近我完成了《财富之道：宏观实战大课》，2月3日晚7点，我将系统讲《2026开局论大势：财富之道》，聊聊房地产新趋势。