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8月28日,住建部、央行等五大部门连发三份文件,买房、卖房、造房、放贷的规则全换了。对普通人来说,新政之后买房,得算清三笔账:你的月供、你的烂尾风险、你现在该不该买房。第一笔账:月供少了,利息多了。新规最受关注的一条:个人住房贷款最长期限从30年延长到40年。贷100万,利率按3%算,30年期月供4216元,40年期月供3576元,每月少还640元,但代价是总利息多付20万。月债务支出与收入比上限从55%提到60%。但月供占收入不能超50%——你月入2万,月供最多1万。上海易居研究院副院长严跃进说,这是“先小后大的收入曲线”——年轻人未来收入会涨,前期月供低一点,正好匹配。第二笔账:拿到房再还贷,烂尾风险拆掉了。新政规定:所购新建住房实行现房销售的,贷款在销售备案后发放;预售的,竣工备案后才放款。以前你买房,房子还没盖,贷款已经开始还了;现在,拿到房再还贷。 58安居客研究院数据显示,超三成购房者把“担忧后续还贷压力”列为重要顾虑。而这条政策拆掉了这个顾虑。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说,过去预售制“货不对板、交付延迟、项目烂尾等现象频发”,现房销售从源头规避了这些问题。第三笔账:开发商的钱被管住了。新政要求开发贷“主办银行制”——一个项目对应一家银行,资金封闭管理。审批逻辑从“看开发商是谁”转向“看这个项目行不行”。开发商不能再拿A项目的钱去填B项目的坑。智本社社长薛清和判断:这套政策“实际上是在把房地产从一个高度信用扩张的行业,改造成一个更接近正常企业资本结构的行业”。对购房者来说,期房烂尾风险和信用风险都在降。本轮“828新政”并不能被单纯定性为一次刺激楼市或所谓的“救市”政策,而是制度性的行业重构。短期看,部分城市新房供应节奏可能放缓。中长期看,供应量问题将得到遏制,有利于房价企稳。如果你是刚需,且买新房。新政几乎纯利好。月供降了、烂尾风险低了、现房所见即所得。但注意,买之前问清楚,这个项目按新政还是老政策走。如果你看二手房,尤其是老破小。40年房贷跟你关系不大,利好主要给新房。如果你在等房价“暴跌”再抄底。专家们则认为这不是强刺激,别指望大涨,也别指望大跌。楼市下半场刚开场,你的钱也要用新逻辑来安放。楼市只是财富逻辑变化的一个切面。9月还有哪些方向值得关注?9月8日19点,吴老师将直播解读9月值得关注的财富方向。欢迎预约。
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